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相続の登記ってどんなことするの?流れ、やり方は?

この様なケースはあると思いますが、もしも父親が亡くなり遺産に不動産を相続した場合、自分でどのようなことをしたらいいかお判りですか?
今回は不動産の基礎も含め相続した土地の相続登記について紹介させて頂きます。

 

相続の登記とは

まず不動産とは土地・建物の事を言います。その不動産には「不動産登記制度」というものがあり、それは土地や建物は財産ですが持ち運びのできるものではありません。その不動産の所有者や債務者を公示する制度でもう少し詳しく言うと、例えば相続した土地がどこにあって。どんな土地なのか?広さは?所有者は?というような情報を国の公な帳簿とも言える「登記簿」に記帳してその形を地図化して一般公開できる制度を言います。まずこのことを不動産の基礎知識として頭に入れて、不動産を相続した場合に行わなければいけない事を説明します。

相続登記までの流れ

まずは第一に相続登記までの流れを理解してください。
①相続開始
②被相続相続人の財産把握
③遺産分割協議
④遺産分割協議書作成
⑤相続登記
相続登記までいくには相続人の人数が多いほど話は進ます④が作成できないこともあります。
ここでは①~⑤迄がスムーズに行われた事で次に進みます。

不動産を相続すると大きく分けて次の事を行わなければいけません。
①(相続登記)相続した不動産の名義変更
②相続税の納付
③提出書類の準備(戸籍・住民票・その他申告書類)

この2つは法的に定められていますので、これを省くことはできません。相続した時点では名義が被相続人になっているので相続した人に名義を変えなければいけません。簡単に言うと住民票で移転した時に届けを出すようなものです。ただ住民票と違うのが日本中の不動産情報は法務局で誰でも閲覧できることです。

~ちょっと情報~

[不動産の相続登記費用]

相続登記にかかる費用は登録免許税と言われる税金です。この費用の基本的な考え方が固定資産税評価額の4.9%と決まっています。この固定資産税評価額は毎年支払う固定資産税納付書に記載されています。

相続の登記をする場合

相続の登記を行わなければいけないような場合としては次のような事が考えられます。

①相続人全員で決めた遺産分割の結果相続登記

このケースが最も多いケースです。相続人が多数いて遺産分割協議を行い結果を遺産分割協議書を作成して相続登記を行う。

②被相続人の遺言に従って相続登記

遺言書がある場合は遺産分割協議は不要となります。遺言は基本的にはその内容通り行われますが、法的には法的相続人が遺産分割協議を開いて「全員一致」すれば相続割合の変更を行うことはできます。一人でも反対者がでれば遺言通り行われます。

③法定相続分で相続登記

法廷相続人で登記するケースは事務手続きを簡素化したい人向けで遺産分割協議も必要ありません。相続人が多く遺産分割協議をおこなえず長引く場合法定相続分で相続登記は行えます。しかもこれは相続人単独で申告を行うことができます。この法定相続で相続登記行うと申告時はそんなにも問題の発生は多くはありませんが後でこの相続した不動産を売却したい場合、申告の時のように単独ではできません。共有者「全員の同意がないと売却は不可能です。

~ちょっと情報~

[不動産の評価額]

相続した不動産がどのくらいの評価額なのか一番知りたい情報だと思います。相続した不動産の近くの不動産屋に聞く方法もありますが、ちょっとした豆知識を紹介します。不動産の評価額で確実なものは毎年支払う固定資産税の納付書に記載されている金額が最も信頼があるものです。それまでに自分で計算できないかと思っておられる方がおられたら、正式に計算するのは(路線価格)(土地の面積)(各種の補正率)等で計算するために正直に言って素人ではかなり困難です、そこで簡易計算として利用されているのが[固定資産税評価額] x 1..14で不動産の相続税評価額の推測は可能です。そんなに大幅な誤差も少ないそうです。

相続の登記の流れ、やり方

通常は司法書士等にお願いして行ってもらうほうが確実ですが、自分の知識としても最低限の大まかな流れとやり方は知っていたほうが何かとべんりな時もあります。

相続登記迄の流れ

【遺言書がない場合】

[行事項目] ①被相続人死亡(相続の発生)      ■葬儀の準備 ■死亡届の提出
②葬儀
③初七日か四十九日迄の法要      ■遺言状の有無の確認 ■相続財産の調査・確認・ ■債務の調査・
確認
④相続放棄・限定承認           ■相続人調査・確定(3ヶ月以内)
⑤所得税の申告・納付           ■相続財産・債務の調査 ■評価(期限付き)4ヶ月以内
⑥遺産分割協議               ■遺産分割協議書の作成・調印
⑦遺産分割協議               ■遺産分割協議書の作成・調印
⑧相続税の申告書の作成         ■10ヶ月以内
⑨遺産の名義変更             ■相続登記

【遺言書がある場合】

①~⑥迄はない場合と同じです
⑦公正証書・遺言書
⑧遺言に基づいて遺産の分配(遺言執行)
⑨相続税申告・納付
⑩遺産の名義変更              ■相続登記

相続登記のやり方

一般的には相続登記は司法書士等の専門家に依頼されることが多い場合がほとんどだと思います。今回は自分でやってみる事でやり方を理解してみましょう

①不動産の登記事項証明書を取得

この証明書がないと必要書類が分らないことや相続登記申請書も記入する事ができません。その為に相続登記する場合は何よりもこの登記事項証明書が絶対的に必要なものです。

②登記事項証明書以外の必要書類を集める

・戸籍謄本 ・住民票 ・固定資産税評価額証明書 等を集める

③遺産分割協議書を作成

相続人全員で遺産分割協議を行いその結果をまとめたものでこの遺産は誰に等が書かれています。

④申請書・相続関係説明図を作成

不動産登記事項証明書から遺産分割協議書を作成し、戸籍謄本等の必要書類が揃ったら申請書や相続関係説明図等が作成できるようになります。

⑤申請書に収入印紙を張り付けて法務局へ提出します。

申請の際に前の項目で説明しました登録免許税は払わなければいけません。

相続登記をしないで放置しくと色々な問題が発生してきます。
1不動産の名義が決まらないと賃貸や売却ができない
2放置している期間が長ければ相続人が増えて、相続登記が困る

その為に相続が発生したらなるべく早くに相続登記を行うことをお勧めします。引越しした時に住居転入届は速やかに行われる事と同じです。

相続登記の注意点

相続登記での注意すべき点としてはやはり遺言書です。対象物が「お金に絡むものな為に相続人と名乗る人材が多くなります。その為に遺言書がある場合とない場合の注意点を挙げてみます。

遺言状がある場合

自筆遺遺言がある場合はまず、家庭裁判所への検認手続きの申し立てを行います。検認とは相続人に対して遺言の存在を知らせるとともに遺言内容を明確にする手続きです。但し遺言の有効・無効を判断するものではありません。遺言の内容によって登記申請の際、法務局から不備を指摘され遺言書に基づく登記手続きができないケースもあります。 また公正証書遺言がある場合は検認手続きは必要なく遺言書の内容も公証人が遺言書の作成時に審査していますので安心です。

遺言書がない場合

① 法定相続人の登記申請

被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍(除籍)謄本より相続人全員の戸籍謄本、住民票などを添付して申請します。

② 遺産分割協議による登記申請

法定相続による登記申請の添付書類に加えて、遺産分割協議書(相続人全員の実印、印鑑証明)が必要になります。遺産分割協議書の作成に際しては固定資産評価証明書、名寄帳、権利証、宇図、相談登記事項証明書などを入念に調査して対象不動産のとりちがいや取りこぼしがないように注意しなければなりません。

まとめ

相続は「喜びと失望」が 背中合わせになっています。相続額が高額になればそれだけ近親者の間での争いが発生する可能性は十分にあります。なぜそうなるかは説明するまでもなくお金という魔物が心まで変えてしまう、怖いものです。争いにならない為に生前贈与するか、正式な遺言書を作成しておくことをお勧めします。 しー生きてるうちに 生前贈与されたもので喜びを感じてほしいものです