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相続の登記に必要な書類を教えて!ポイントは?注意点は?

ご自身の両親が亡くなられ、告別式、納骨などの主なものが終わった後に家族にとって大変な処理が始まります。それは期待と失望という結果が出てくる「遺産相続」です相続するものには様々ものがあり預貯金から亡くなられた方の借金も相続です。その中で土地などの不動産を相続された時の登記について紹介させて頂きます。

 

相続 登記に必要な書類とは

被相続人が残された遺産に自宅や他に土地などの不動産を持っておられたら、その被相続人名義を相続される方へ名義変更することを相続登記といいます。相続登記は法的な名義変更の期限は設けられていませんので遅くなったからといって罪になるような事はありません。相続登記をしないことは法的には問題はありませんが、法的な問題よりやっかいな問題が発生する恐れが次のように考えられます。

相続登記での問題点

相続登記は法的な問題より大変な事態へと発展する可能性があります。それは相続した不動産が将来的地下の高騰で価値が上昇した時などに不動産の名義の権利について兄弟や身内の間で争いごとになる事があるからです。そんな事態にならない為に相続登記は早めに済ませる事をお勧めします。更に相続登記を早めにお勧めする理由のもう一つが、遺産分割協議により法定相続とは異なる不動産を相続した場合は早期に相続登記を行わないと身内以外でも第三者から「その土地は俺の物」と言われた時に自分のものだと主張できなくなります。もし相続財産で売却を考える場合、相続人の関係が複雑になり法定相続人も通常の相続よりも多く出てくることになり、相続人同士の争いが始まり、遺産分割協議の話し合いが全く進行せず売却もできない状態になります。

~ちょっと情報~
・相続人と法定相続人の違い?
相続人とは「遺産を実際に相続する人」を意味する事も又「遺産を相続する権利のある人」を意味するときもあり解釈に迷う事があります。その解釈しづらい内容を明確化するために「遺産を相続する権利のある人を法廷相続人」とし「遺産を相続する人を」相続人としています。

■相続登記必要書類
[被相続人の書類] ・戸籍謄本
・住民票
[相続側書類] ・戸籍謄本
・遺産分割協議書
・住民票
・委任状
・固定資産証明書
・登記簿原本
必要書類の更に詳しい情報は次の項目で紹介します

 

相続の登記の必要書類の種類

前の項目で取り上げましたように相続登記は相続するものが土地・建物等の不動産な為に相続人間の争いも多くなる可能性については理解していただいたことだと思います。その為の相続登記に必要な書類は何かを紹介します。

相続登記までの流れ

相続登記するには被相続人在住の所轄の法務局に相続登記を行わなければいけません。その為にどのような書類を揃えなければいけないか、登記までの流れや費用などを紹介させていただきます。

相続登記迄の流れ

①相続の発生

被相続人が亡くなられたら、その時点から相続が発生します。相続が発生すると様々な名義の変更や諸手続きが山積します

②遺言状の有無の確認

遺言状の有無によって相続財産を取得する人数や相続登記手続きや必要書類が変わってきます。もし自宅以外にない場合は公証役場で公正証書遺言検索システム利用すると明白な事がわかります

③相続人の調査・確定

遺言書がない場合、被相続人の出生から死亡迄の戸籍謄本等多数の書類を集めなくてはいけません。これらの書類を基に相関関係図を作成します。

④相続財産の調査・確定

・遺産が多い場合は10ヵ月以内に相続税の申告
・債務が多い場合3カ月以内に相続放棄か決める

⑤遺産分割協議

相続の分配等を相続人全員で協議します。それぞれが相続財産管理人を申立することができます。

⑥遺産分割協議書の作成

協議内容を明確にするため・後で争い事にならないため・名義変更・相続登記等の手続きに使用する為

⑦相続登記/(不動産・土地・家・)名義変更の申請

管轄の法務局へ相続登記手続きを行う

必要な書類

ここで事例として取り上げるケースは一般的な遺産分割による相続登記に必要な書類ですが相続の内容や遺言の有無で必要な書類も変わってきますので状況に合わせた物を揃えて申請してください。

【被相続人の方の書類】

①戸籍謄本(被相続人の8歳頃から死亡した記載のあるもの全て)

相続人を確定するために必要になります。戸籍謄本は1通ではありません、転籍や婚姻などの場合婚姻前、転籍前の市区町村で除籍謄本や改正原戸関が必要になります。

②住民票の除票又は戸籍の附票の除票

被相続人を住所と氏名及び本籍地で特定するためです

【相続人の書類】

①法定相続人全員の戸籍謄本

相続人であること及び現在も生存していることの証明

②遺産分割協議書(法定相続人全員の印鑑証明書付き)

法律で定められた相続以外の割合で相続する場合に必要

③財産をもらう人の委任状

司法書士に相続登記の手続きすべてを任せるときに必要

④財産をもらい受ける人の住民票

登記簿謄本に不動産の所有者としての氏名、住所が記載されるため

⑤相続する不動産の固定資産評価書

相続登記にかかる登録免許税を計算するため

⑥相続する物件の登記簿謄本

被相続人の不動産かどうか確かめるため

相続登記のための流れと必要な書類はお判りいただいたと思います。不動産を相続すことはかなりの時間、手間は必要です。結果高額な相続税に驚かないようにしてください。

相続の登記必要書類のポイント

相続登記の書類のポイントはやはり相続する際に相続人全員の合意が必要で又提出する書類には戸籍謄本等が全員の分必要になってきます。
相続人が少ない場合は問題もそんなに起こらないことですが相続人が多数の場合には全員が揃って提出することや「何故自分以外の人が相続するのに」提出しないといけないのかなど、自分中心的な考えの相続人が殆どみたいでなかなか前に進まないことが結構あるようです。それに書類の中で最大のポイントというか難題というか必要書類で「回製原戸籍謄本、除籍謄本を集めるのが非常に大変のようで子供のころからの被相続人の生い立ち等を知っている、兄弟や親戚がいればまだ助かりますが兄弟もいなく叔父、叔母も他界している状態の時に難し問題を解決しなければいけません。相続登記は相続するものが不動産な為に当然その相続不動産の評価総額はだされます。その評価額に対しての相続税がかかってきます。
不動産の場合自分に名義変更して固定資産税を毎年払い続けるか、売却して相続税を支払うかですが、相続税は一括現金払いで相続税分の現金が払えない相続人もおられるようです。

尚、土地を相続した時のポイントとして忘れがちなのが相続した土地が330m2迄の場合には小規模宅地特例により減額対象になる事を忘れると大きなマイナスポイントになります。
①330m2までは80%の減額
②400m2までは80%の減額
③200m2までは50%の減額

相続の登記必要書類の注意点

相続登記の注意点としては、やはり遺言書の存在が必要書類の中でも最も注意すべき点で、何故ならば相続登記の書類が変わってくるからです。
遺言書や公正証書を被相続人が残していたら提出書類が少くなり又後の手続きも当然負担が減ります。少なくなる理由は遺産分割協議書の作成や相続人全員で話し合いをしなくてもいいからです。遺言書がない場合前の項目で説明しました「遺産分割協議書」が無事に作成できるかが注意すべき点でもあります。

遺言書は被相続人が正式に司法書士や弁護士と再三協議の上作成されたものであるために相続人は遺言書に従わなければいけませんが、遺言書がないと、相続人はそれぞれの立場を主張して遺産の範囲について争いが始まることもあります。それによっていつまでも申告もできません。

最後の注意点は相続登記の手続きは早めにしておかないと様々なトラブルになる可能性があります。問題を解決しないで放置したままにしておくと次にどなたかが亡くなって相続登記を行うまで待つような事にならないように早め行ってください。
そうしないとこれから毎年やってくる固定資産税を相続人で支払うようになります。

まとめ

被相続人が残してくれた遺産の中で最も多いのが現金及び現金化できるもの(有価証券・海外の預貯)次が土地や建物の不動産で、相続人間での争いごともこの順位みたいです。

それだけ不動産を相続することは遺産相続額も大きくなると勘違いされないしてください、不動産は色々なリスクを抱える事にもなります。